Skrevet d. 20 april 2023 af Casper Schneidereit

Holder vandlandshistorien vand, Folketidende?

Læsere af Folketidende har måske bemærket, at avisen, eller rettere sagt mediehuset, har ændret kurs i løbet af det seneste halve år. Journalistikken er blevet mere sensationspræget og har en tendens til at fokusere på at producere mange artikler med sensationelle overskrifter om den samme sag.

Senest har salget af vandlandet i Gedser Feriepark tiltrukket sig opmærksomhed fra lokaljournalisterne. Vandlandet blev købt for 0,5 millioner kroner og solgt fire måneder senere for 2,85 millioner kroner, uden at der var sket nogen ændringer eller forbedringer af ejendomsmassen. Ifølge en ekspert i økonomisk kriminalitet, citeret af Folketidende, "ligner det utvivlsomt en oppumpet salgspris". På baggrund af dette har Folketidendes journalister rettet kritiske spørgsmål mod både køber og sælger af vandlandet. Historien blev kronet med et stort billede af vandlandsruinen på forsiden af Folketidende den 18. april inklusiv ekspertens citat.

Jeg vil gerne udfordre ekspertens påstand om, at et motiv bag en kunstig høj salgspris skulle være at muliggøre en gunstig belåning af vandlandsmatriklen hos en bank eller på det private marked ved udstedelse af pantebreve.Ifølge reglerne fra Finanstilsynet er banker og realkreditinstitutter forpligtet til at foretage en kritisk og realistisk vurdering af de ejendomme, de belåner. Det betyder, at de ikke automatisk vil konkludere, at vandlandet nu er 2,85 millioner kroner værd bare fordi, det er blevet solgt til den pris. Derfor kan det heller ikke automatisk belånes ud fra den værdisætning. Mit postulat er, at bankens due diligence vil konkludere, at ejendommen i dens nuværende tilstand er så risikofyldt, at den ikke kan belånes, uanset om den er handlet til en halv million eller 5 millioner kroner.
Dette er almindeligt kendt blandt folk, der køber og belåner erhvervsejendomme.

Hvad angår det private lånemarked og handel med pantebreve, er der måske mere risikovillighed, men der udføres typisk stadig en grundig vurdering af ejendommens værdi. Derfor er det meget usandsynligt, at pantebrevene vil kunne omsættes til likviditet af nogen nævneværdig størrelse.

Vandlandet er i øjeblikket en mere eller mindre værdiløs erhvervsejendom beliggende på en stor grund med en fremragende udsigt, men i et område med lave boligpriser. Det er reelt ikke muligt at fastsætte en objektiv værdi på dette aktiv, da den vigtigste variabel for værdisætningen er ukendt: Hvad må der udvikles på arealet? Hvis det er muligt at opføre en række sommerhuse med havudsigt, vil jeg tro, at projektet er rentabelt, selv ved en købspris på 2,85 millioner kroner. Hvis der kun kan gives tilladelse til at etablere et nyt badeland, vil ejendommen ikke have nogen værdi, da det vil kræve mere end en almindelig indsats og kapital at gøre sådan en forretning profitabel i Gedser. Sat lidt på spidsen kan en pris på 0,5 millioner vise sig at være alt for høj, men en pris på 2,85 millioner kroner, kan også vise sig at være ganske fin. Det særlige her er, at ejendommen er ukurant, og den nuance har eksperten måske overset?

Noget andet, der også undrer mig, er, at journalisterne (eller eksperten) tilsyneladende ikke har set nærmere på selve køberen. Ålykke ApS har eksisteret i 30 år og er en del af en selskabsstruktur med en balancesum og egenkapital på over 100 millioner kroner. Det ville være meget usædvanligt at bruge et så velkonsolideret selskab som stråmand med henblik på at overdrive nogle værdier.

Jeg anerkender fuldt ud, at Folketidende, ligesom mange andre danske mediehuse, er i en svær situation og skal finde sin rolle i en ny virkelighed. Der er læsere og dermed sidevisninger i sensationsjournalistik, og det er også fair nok. Men de spekulative antydninger om en oppumpet salgspris på vandlandet i Gedser Feriepark virker ikke til at have hold i virkeligheden. Der er mange faktorer, der påvirker værdien af en kompleks ejendom, og det er ikke nødvendigvis en indikation på økonomisk kriminalitet, at den er blevet solgt til forskellige priser inden for relativt kort tid. Sælger har helt sikkert gjort en god handel og måske ender køber også med at gøre det.